Dergimizin 66. sayısında yayımlanan “Kentsel Dönüşümün Finansal Etkilerinin Değerlendirilmesi” başlıklı makalenin ikinci bölümünü ilginize sunuyoruz.

Depremler ülkesi olan ülkemizde kentsel dönüşüm özellikle son dönemde dikkat çekici bir süratte devam ediyor. Biz de bu yazımızda son yıllarda en önemli sorunumuz olarak gösterilen kentsel dönüşüm ve inşaat sektörünün Türkiye ekonomisine etkilerini tartışacağız.

Ağırlıklı olarak TOKİ ve büyük GYO’lar tarafından yürütülen kentsel dönüşümün küçük bir ayağını da, belli yaşın üstünde olan binaların yıkılıp yeniden yapılması işini üstlenen irili ufaklı inşaat şirketleri yürütüyor.  TOKİ başkanının “Önümüzdeki 20 yıl içinde 7 milyon konut yapacağız” taahhüdüne uygun olarak konut arzındaki artış dikkat çekiyor. Yıllık konut ihtiyacı 400-450 bin arasında olan ülkemizde, Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği’nin hazırlamış olduğu “İnşaat Sektörünün Ekonomik Görünüm” raporuna göre, yeni başlanacak olan inşaatlar için verilen izinlerin 2010 yılında 907.451,  2011 yılında 651.138, 2012 yılında 753.142 ve 2013’ün altı aylık döneminde 391.699 daireye ulaştığı görülüyor.  Yıllık 400-450 bin konut ihtiyacının oldukça üstünde görünen bu arzın,  TOKİ başkanının taahhüdü doğrultusunda kentsel dönüşümden ötürü oluştuğu anlaşılıyor.

Grafik 5 ise bize yıllık kredi miktarlarının GSMH’ye oranlarını göstermekte. Grafikten de görülebildiği üzere yıllık büyüme oranları ile övündüğümüz ülkemizde denklemin payda kısmındaki artışa rağmen pay yani kredi kullanım oranlarındaki artış dikkat çekici.

Grafik  5: Tüketici  ve Konut Kredileri Miktar ve GSMH  Oranları (2002-2011)

Kaynak: TCMB-EVDS, Finansinvest

Ülkemizde yıllık tüketici kredisi kullanım oranı 2002’de GSMH’nin sadece yüzde

1’i oranında gerçekleşirken, artan milli gelir rakamına rağmen yıllık tüketici kredisi kullanımı tehlikeli biçimde dik bir hat olarak yükseliyor ve 2012 yılında yüzde 14’e ulaşıyor. Bu veri bize Türkiye’de tüketimin iç kredilerle desteklendiğini  gösteriyor.  Borçlanma  yoluyla  artırılan  bu   tüketimin,  yerli üretimi değil ama ithalatı ve dolayısıyla cari açığı artırdığı ise Türk ekonomisinde bir süredir gözlemlenen ve oldukça tehlikeli bulunan bir duruma dikkat çekiyor.

Konut kredilerinin GSMH’ye oranına baktığımızda 2004 senesine kadar makro ekonomik verilerle paralel hareket eden, sürdürülebilir bir trend gözlemliyoruz. Herhangi bir aşırılık görünmüyor. Ancak 2005 senesi ile beraber ılımlı da olsa bir yükselme başlıyor ve büyüyen GSMH’ye rağmen konut kredisi kullanımı daha hızlı büyüyerek 2012 senesinde GSMH’nin yüzde 6’sı oranında bir konut kredisi kullanımı göze çarpıyor.

Veriler Türk halkının ciddi bir borç sarmalında olduğu, kredi kullanarak, yani gelecekteki olası henüz kazanılmayan gelirlerinden harcama alışkanlığına tutulduğunu gösteriyor. Hali hazırda kullanılabilir gelirinin yüzde 60’a yakınını harcamış olan hane halkının kentsel dönüşüm kanunu kapsamında daha nereye kadar borçlanabileceği ve bunun ne derece sağlıklı ve sürdürülebilir olduğu fevkalade tartışmalı bir konudur. Ayrıca akılda tutulması gereken diğer bir konu, çeşitli nedenlerle, yurtiçi veya yurtdışı kaynaklı yaşanacak bir durgunlukta hane halkı  kazançlarının  düşecek  olduğu,  ancak  buna  karşı  borçta  herhangi  bir değişim olmayacağıdır.

ABD’de yaşanan kriz hiçbir dışsal etki olmamasına rağmen sub-­‐prime konut kredilerinde yaşanan ödeme zorluğunun bir anda bütün sisteme yayılarak işlemez noktaya götürebildiği gerçeği göz önünde tutulmalıdır.

Türkiye’de konut fiyatlarında 2 numaralı grafikte ABD örneğinde yaşandığı gibi bir balon oluşumu olup olmadığı ise bu alandaki son incelememiz olacak. Grafik

2’de gördüğümüz gibi ABD’de 2002 yılında yaklaşık 110 endeks değerinde bulunan ev fiyatları, 4 sene içinde süratle yükselerek 185 değerine ulaşıyor. Grafik 6’da ise T.C. Merkez Bankası tarafından oluşturulan Türkiye konut fiyat endeksi görülüyor.

Grafik  6: Türkiye ve İstanbul-Ankara Konut Fiyat Endeksi,

Kaynak: TCMB-EVDS

Endeks 2010 yılı başından 2013 yılının Haziran sonuna kadar olan süreyi kapsıyor. Buna göre en hızlı yükselen konut fiyatına sahip olan ilimiz, grafiğin en üstündeki hat olan İstanbul. 2010 başında yaklaşık 97 olan konut fiyat endeksi iki buçuk sene içinde 150 değerine ulaşmış. Türkiye ortalama konut fiyat artış hızı  ise  -­‐ortadaki  hat-­‐  yine  97  değeri  ile  başlıyor  ve  2013  ortasında  139’a ulaşıyor. Türkiye’de veriler her zaman bir miktar tedbirli yaklaşmayı gerektirir. Genel eğilim, oluşan rakamları düşük göstermek ve vergiden kaçınmaktır. Bu bağlamda tedbirle yaklaştığımız bu endeks bile özellikle İstanbul’da milli gelir artışının oldukça üstünde bir fiyat artışına işaret ediyor. Söz konusu dönem için yıllık büyüme yüzde 6 civarında gerçekleşirken, yıllık ev fiyatları artışı yüzde 20 ortalamada gerçekleşmiş.

Türkiye’nin Uluslararası Finans Sistemi ile Bağları

Önceki bölümlerde bahsettiğimiz yüksek kredi kullandırma imkânlarını yurtdışından borçlanarak sağlayabildiğimiz biliniyor. Bankaların topladığı mevduat ile verdikleri kredi miktarları arasındaki bağ uzun bir süredir kopmuş durumda. Bankacılık sistemi topladığı mevduatları krediye döndürür. Türkiye’de bankaların topladığı mevduat ile verdikleri kredi arasındaki makas bir süredir çok açılmış durumda. İşte aradaki bu açıklık yurt dışından borçlanarak kapatılıyor. Yani başka bir deyişle bankalarımız kredi verebilmek için yurt dışından borçlanmak zorunda kalıyor. Gerek bugüne kadar biriken dış borcun geri ödemesi, gerekse cari açığın finanse edilebilmesi için yurtdışından kaynak girişinin devamı gerekiyor.

Var olan yüklerin üstüne bir de kentsel dönüşümün yaratacağı dış finansman ihtiyacını ekleyince, ülkemize dışarıdan girecek kaynağın miktarı ve sürdürülebilirliğinin önemi bir kat daha artıyor. Bankaların ve özel sektörün doğrudan yaptığı dış borçlanmanın yanı sıra, halk arasında kısaca “sıcak para” olarak tanımlanan, yabancıların devlet iç borçlanma senetlerine, borsaya yaptıkları yatırımlar, mevduatlar vb. şekilde giren dış kaynak önümüzdeki dönemde önemini daha da artıracak görünüyor.

Uluslararası sermaye akımlarında 2008  yılından beri oluşan ve bir türlü eski seviyesine  gelmeyen  olumsuz  tabloyu  yazımızın  başında  saptamıştık.  Krizin ardından geçen ve piyasalara akıtılan devasa nakit enjeksiyonlarına rağmen uluslararası sermaye akımlarında eski hızından uzakta.

Peki  mevcut  koşullar  altında  bu  para  Türkiye’ye  ne  derece  iştahla  gelmeye devam edebilir, şimdi de bunu inceleyelim. Bu konuda bakacağımız ilk grafik, Türkiye ile aynı sınıfta yer alan “gelişmekte olan ülkeler” net uluslararası yatırım pozisyonu ve cari açık oranları. Net uluslararası yatırım pozisyonu, bir ülkenin dış dünyadan toplam alacağı ile dış dünyaya toplam vereceği arasındaki farkı gösterir. Net toplamda dış dünyadan siz alacaklı iseniz pozitif, verecekli iseniz negatif olur.

Grafik 7’nin alt tarafında yer alan kısım, bize net uluslararası yatırım pozisyonunun  ülkelerin  GSYH’ne  göre  oranını  veriyor.  Türkiye,  dış  dünyaya kendi milli gelirinin yüzde 55’i oranında net borçlu görünüyor. Bizden daha kötü durumda olan diğer ülkeler Macaristan, Bulgaristan, Polonya ve Romanya. Institute  of  International  Finance  tarafından  hazırlanan  bu  tablonun  sol  yan tarafı ise ülkelerin milli gelirlerine oranla cari açıklarını gösteriyor. Maalesef Türkiye net UYP tarafından borçlu olduğu gibi her yıl milli gelirinin yüzde 6.5’i oranında cari açık da veriyor. Buna karşılık UYP’de bizden daha bozuk yapıda olan biraz önce saydığımız ülkelerin bizim kadar büyük ve yapısal bir cari açık sorunları  görünmüyor.  Bulgaristan  ve  Polonya  neredeyse  hiç  cari  açık vermezken, Macaristan yüzde 5’e yakın bir cari fazla ile daha az riskli ülkeler sınıfına dahil oluyor.

Grafik  7: Uluslararası Yatırım Pozisyonu ve Cari Açık Oranları (Gelişmekte olan ülkeler)

Cari denge, % GSYH, 2012 verileri

Net UYP, % GSYH, 2011 ve 2012 verileri

Kaynak: Institute of International Finance, Researche Note; Capital Flows to Emerging Market Economies

Grafik 8 ise “The Economist” grubu tarafından yapılan gelişmekte olan ülkeler risk sıralamasını gösteriyor. Grup uluslararası finansal akımlarda yaşanabilecek yeni bir tedirginlik ortamında -­‐ki bu Avrupa kaynaklı (Yunanistan, ispanya veya Portekiz) bir güven bunalımı veya ABD kaynaklı bir sıkıntı veya ekonomide görülen beklenmeyen bir sıkıntı ile olabilir-­‐ hangi ülkelerin en riskli olduğu sıralamasını gösteriyor. Elbette bu ve benzeri çalışmalar bütün küresel finans sistemi tarafından dikkatle takip ediliyor.

Grafik  8: Gelişmekte Olan Piyasalar Risk Sıralaması

Kaynak: The Economist Capital Freeze Index

Söz konusu tabloya göre gelişmekte olan piyasalar içinde maalesef ülkemiz dış kaynağa en çok ihtiyaç duyan ve bu sebeple de olası bir sıkıntıda en riskli ülkeler içinde açık ara birinci sırada yer almış. The Economist’in raporunda bu tabloyu oluşturan veriler içinde özellikle yüksek cari açık ve 12 aylık dış borç geri ödeme miktarının MB rezervlerine oranına özel bir önem atfediliyor. Son üç yıldaki özel sektör  kredi  borcu  büyüme  oranı,  aşırı  değerli  yerel  para  birimi  ve  finansal açıklık tabloyu oluşturan diğer değişkenler.

Rapora göre cari açık alanında Türkiye milli gelirin yüzde 6’sı ile en kötü üçüncü sırada yer alıyor. Hemen üstünde aynı oranda cari açıkla Güney Afrika ve yüzde

7.5 açıkla Ukrayna var. 15 Mayıs’ta FED Başkanı’nın açıklaması ile birlikte TL’nin yüzde 13 civarında değer kaybına uğradığı ancak hâlâ aşırı değerli olduğu savlanıyor. Son üç yıl ortalama özel sektör kredi büyümesinde Türkiye yüzde

14.5’la birinci sırada yer almış. Dış borç ödemelerinin MB rezervlerine oranında ise Türkiye yüzde 150 ile en olumsuz tablonun üçüncüsü. Bu alanda Ukrayna ve Venezuela yüzde 250 ile sonunculuğu paylaşıyor.

Bu tabloya benzer veriler ve uyarılar bütün uluslararası finans sektör raporlarında yer alıyor. Ve elbette bütün  dünya finans merkezleri tarafından takip ediliyor. Dünyada krize giren ülkeler ve öncesini dikkatle takip eden bir göz, bu tip raporların nasıl tetikleyici bir görev gördüğünü bilir. Bu bağlamda ciddi bir dış kaynak gerektirecek yapısal dönüşüm projemizin her ne kadar sadece insan hayatı odaklı olduğu söylense de, yine insan hayatını etkileyecek başka bazı riskleri taşıdığının göz önüne alınması gerekiyor.

Grafik  9: Haziran 2013 İtibarı ile 12 Aylık Dış Finansman İhtiyacı

Kaynak: TCMB

Son grafiğimiz ise Haziran 2013 itibariyle Türkiye’nin önümüzdeki 12 ayda ödemesi  gereken  dış  borç  miktarını  gösteriyor.  Temmuz  2011’den  bu  yana ödeme miktarının yükselmesi, hem dış borcumuzun arttığını hem de maalesef dış dünyadan alınan borcun vadesinin kısaldığını gösteriyor. İşte, yayımlanan bu raporların öncü etkilerinden birisi diyebileceğimiz bir durum. Dış dünya Türkiye’ye kısa vadeli borç vermeyi tercih ediyor ve vade kısaldıkça oluşan yük artıyor. Buna göre Haziran 2013 sonu itibari ile ödemesi gelen dış borcumuz 165 milyar dolar. Yine aynı dönem için bulmamız gereken cari açık finansmanı da yaklaşık 65 milyar dolar. Yani toplamda şu an 225 milyar dolar civarında bir dış finansman ihtiyacımız oluşmuş durumda.

Kentsel dönüşüm ve inşaat sektörü ile ilgili son bir tespitimiz de şu olacaktır: İnşaat sektörünün 1990’lardan beri güçlendiği, özel sektörümüzün sanayi yatırımları yerine inşaat sektöründe uzmanlaştığı biliniyor. Yurtdışında gururumuzu kabartacak çalışmalara imza atan, önemli projeler bitiren bu sektörün ülkemize kattıkları elbette oldukça fazladır. Bununla birlikte, inşaat yatırımı bir defalık yapılan bir yatırımdır. Yani dışarıdan alınacak borç ile yapılacak  bir  sanayi  veya  teknoloji  yatırımı  tamamlandıktan  sonra  ülkeye yıllarca dışarı satılacak yeni ürünler sunarken maalesef inşaat sektöründe aynı durum söz konusu değil. Ayrıca sektör ihracat alanında oldukça sınırlı imkânlar sunarken  ülkemizde  tekstil  dışında  diğer  sektörler  gibi  ithalatı  artıran  bir özelliğe  sahip.  Bu  sebeple  içinde  inşaat  sektörünün  de  yer  aldığı  ama  daha dengeli bir yatırım planlaması riskleri düşürmek açısından da önem kazanmaktadır.

Bartu Soral

USİAD Bildiren Dergisi 67. Sayında yayınlanan makale

Derginin 67. sayısını okumak için tıklayınız

www.usiad.org.tr